Letný žurnál: Financovanie kúpy nehnuteľnosti – prečo zriaďuje záložné právo na kupovanú nehnuteľnosť predávajúci?

V dnešnej časti Letného žurnálu vám prinášame zaujímavú tému z oblasti bankovníctva a financovania.

Mgr. Zuzana Vido, advokátka

V prípade, ak hľadáte spôsob ako financovať kúpu nehnuteľnosti, keďže vlastné zdroje a úspory nie sú dostatočné, najčastejšie sa obrátite na banku, ktorá vám financovanie poskytne prostredníctvom hypotekárneho úveru.

Čo je to hypotekárny úver

Hypotekárny úver je úver, ktorý je zabezpečený záložným právom alebo iným zabezpečovacím právom k nehnuteľnosti, k časti nehnuteľnosti alebo k budúcej nehnuteľnosti, a ktorý poskytuje banka, zahraničná banka alebo pobočka zahraničnej banky.

Zabezpečenie úveru znamená, že banka splácanie úveru zabezpečí prostriedkami, ktoré sú na to v našom právnom poriadku určené, inými slovami, po X rokoch dostane naspäť poskytnuté financie. V prípade hypotekárneho úveru to bude záložné právo na nehnuteľnosť, ale v prípade iných úverov môže ísť aj o iné formy, napr. ručenie.

Aké funkcie má záložné právo pre banku

Záložné právo má pre banku nielen zabezpečovaciu, ale aj uhradzovaciu funkciu, keďže neposkytuje iba poistku pre prípad insolvencie dlžníka (platobnej neschopnosti), ale aj pre prípad, ak dlžník úver riadne a včas nespláca a nesplní, kedy sa banka uspokojí z výťažku z predaja zálohy.

Záložné právo k nehnuteľnosti v prospech banky vzniká na základe písomnej zmluvy medzi bankou a vlastníkom zakladanej nehnuteľnosti.

Čo ak kupujúci nemajú vo vlastníctve zatiaľ žiadnu nehnuteľnosť

Ak kupujúci nemajú vo vlastníctve zatiaľ žiadnu nehnuteľnosť a svoj úver chcú zabezpečiť nehnuteľnosťou, ktorú by chceli nadobudnúť aj z prostriedkov hypotekárneho úveru, uvedené je, samozrejme, možné. V tomto prípade do celého procesu vstupuje aj predávajúci, keďže aktuálne je on vlastníkom nehnuteľnosti a záložná zmluva sa podpisuje pred čerpaním úveru a pred uzatvorením kúpnej zmluvy alebo zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. V tomto momente dochádza k tomu, že niektorí predávajúci znervóznejú a nie sú úplne komfortní s tým, že zriaďujú záložné právo k svojej nehnuteľnosti, pričom nemajú istotu, že prevod nehnuteľnosti medzi nimi a kupujúcimi prebehne tak ako má.

Vo vyššie popísanom prípade, ktorý je aj ukážkovým príkladom v prípade väčšiny hypotekárnych úverov, transakciu medzi kupujúcim, predávajúcim a bankou bez založenia predávanej nehnuteľnosti nebude možné realizovať. Pre väčší komfort predávajúceho však existujú právne rady a riešenia. Jedným z nich je jasné určenie práv a povinností kupujúceho a predávajúceho v zmluve o budúcej zmluve, ktorú uzatvoria v súvislosti s predmetnou nehnuteľnosťou a následne v prevodnej zmluve tiež jasné určenie práv a povinností kupujúceho a predávajúceho pre prípad komplikácie pri prevode nehnuteľnosti, rovnako ako aj jasne určené podmienky zániku záložného práva.

V súvislosti s kúpou nehnuteľnosti a jej financovaním vám vieme pomôcť s:

• revíziou záložnej zmluvy s nehnuteľnosťou,
• revíziou zmlúv s bankou týkajúcich sa hypotekárneho alebo iného úveru,
• spísaním alebo revíziou zmluvy o budúcej zmluve,
• spísaním alebo revíziou zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Máme pre vás znovu aj BONUS v podobe videa