Právny žurnál: AML v realitnom sektore alebo Ako sa v realitách perú špinavé peniaze

Legalizácia príjmov z trestnej činnosti alebo tzv. pranie špinavých peňazí je proces zatajovania príjmov pochádzajúcich z trestnej činnosti a vytvárania dojmu, že pochádzajú z legitímneho zdroja. Pranie špinavých peňazí prostredníctvom nehnuteľností je jedným z najstarších a zároveň najrozšírenejším spôsobom prania nelegálnych finančných prostriedkov. Investície do majetku môžu zločincom umožniť bezpečnú premenu peňazí zarobených ilegálne na legálne zdroje a ich presun do legálnej ekonomiky. Realitný sektor je atraktívny pre pranie špinavých peňazí aj svojou ziskovosťou, vrátane zhodnotenia bývania v čase, hodnoty pri opätovnom predaji po rekonštrukciách či výnosov z prenájmu. Tento záujem sa nekončí pri domoch, ale rozširuje sa aj na iné typy nehnuteľností, ako sú vinice a továrne. Transakcie prostredníctvom nehnuteľností majú zvyčajne vysokú hodnotu, čo umožňuje nezákonným aktérom prať veľké sumy v rámci jednej transakcie.

V dnešnej časti nášho Právneho žurnálu Vám priblížime, ako na AML v realitnom sektore, aby ste vedeli pranie špinavých peňazí cez nehnuteľnosti odhaliť.

JUDr. Lucia Semančínová, právny expert

Ako páchatelia využívajú nehnuteľnosti na pranie špinavých peňazí?

Existuje množstvo trikov, ktoré môžu porušovatelia zákona použiť na zlegalizovanie svojich nepoctivých finančných prostriedkov. Tieto triky nazýva slovenský Zákon o AML neobvyklou obchodnou operáciou.

V realitnom sektore môže ísť najmä o tieto podozrivé obchody:

• Obchod vzhľadom na nezvyčajne vysoký objem finančných prostriedkov vybočuje z bežného rámca (podľa rozhodovacej činnosti FSJ išlo napr. o nákup niekoľkých nehnuteľností v priebehu dvoch rokov za sumu takmer 1 mil. EUR, pričom hospodárske výsledky kupujúceho podľa verejne dostupných účtovných závierok boli v značenom nepomere k výške celkovej sumy uhradenej pri kúpe nehnuteľností).
• Nákup nehnuteľnosti za vysokú sumu v hotovosti alebo nákup v hotovosti v malých bankovkách.
• Klient je bez zjavného dôvodu ochotný zaplatiť za nehnuteľnosť aj cenu neobvykle prevyšujúcu trhovú hodnotu alebo žiada o obchod s nehnuteľnosťou, o ktorej nemá žiadne informácie a ani nejaví záujem o nej niečo zistiť.
• Použitie nastrčených osôb, čo sa môže prejaviť tak, že daná osoba vzhľadom na svoje zamestnanie alebo postavenie nemôže byť vlastníkom potrebných finančných prostriedkov alebo sa objavuje v sprievode neznámej osoby, čo vzbudzuje dojem, že je pod dozorom.
• Keď sa klient zámerne snaží poskytnúť čo najmenej informácií, snaží sa zostať v anonymite alebo predloží falošné doklady.
• Finančné prostriedky prichádzajú z účtov v daňovom raji alebo z krajiny nachádzajúcej sa na sankčných zoznamoch.
• Klient núti realitného makléra, aby porušil svoje povinnosti alebo aby postupoval rýchlo a nebyrokraticky, bez toho, aby na to bol zrejmý dôvod (vytváranie pocitu časovej tiesne).
• Ak je klientom právnická osoba, pri ktorej nie je zrejmé, kto je jej skutočným vlastníkom, lebo má komplikovanú vlastnícku štruktúru alebo sídlo v daňových rajoch.
• Finančné prostriedky sú zaslané (vložené) na účet realitného makléra „omylom“ od známeho klienta alebo doposiaľ od neznámeho subjektu a následná požiadavka na ich spätné vyplatenie (klient alebo subjekt žiada vyplatenie v hotovosti alebo na iný, ním uvedený účet).
• Klient žiada o sprostredkovanie kúpy nehnuteľnosti na účely renovácie, na ktorú by mohli byť použité nelegálne zdroje.
• Klient pravidelne kupuje a ďalej predáva veľké množstvo nehnuteľnosti, a je odôvodnený predpoklad, že takto legalizuje výnosy z trestnej činnosti.
• Klient z časti využíva na financovanie nehnuteľnosti úver alebo hypotéku a je odôvodnený predpoklad, že zvyšná časť finančných prostriedkov pochádza z výnosu z trestnej činnosti.
• Klient bez zjavného ekonomického alebo iného účelu žiada o sprostredkovanie kúpy a bezprostredne nasledovného predaja danej nehnuteľnosti.

Ak v rámci svojej činnosti zistíte, že transakcia vykazuje znaky neobvyklej odchodnej operácie, ste povinný tento obchod nahlásiť FSJ.

Red Flags pre pranie špinavých peňazí v realitnom sektore

Realitný maklér pri realizácii obchodu musí identifikovať a posudzovať riziká legalizácie príjmu z trestnej činnosti. Tento proces sa nazýva hodnotenie rizík (risk based approach), ktorý povinná osoba uplatňuje pri uzatváraní obchodného vzťahu a v jeho priebehu.

Rizikové faktory, ktoré zvyšujú riziko legalizácie príjmov z trestnej činnosti typické pre realitný sektor, môžeme rozdeliť do nasledujúcich kategórii:

Geografické rizikové faktory

Ak sprostredkúvate kúpu, prenájom alebo predaj klientovi, ktorý má prepojenie, resp. určitú súvislosť s krajinami, ktoré:

• Európska komisia označila za vysokorizikové z pohľadu legalizácie príjmov z trestnej činnosti,
• majú vysokú mieru korupcie,
• ide o daňové raje alebo
• podliehajú sankciám alebo embargám.

Rizikové faktory vo vzťahu ku klientovi

Jedná sa o rizikové faktory, ktoré sa vzťahujú na osobu klienta. Takýmto rizikom môže byť najmä:

• klient je politicky exponovanou osobou (politik, sudca, ...) alebo jeho rodinným príslušníkom (manžel/ka, deti, rodičia, zať alebo iná osobou s podobným postavením), alebo blízkym spolupracovníkom,
• klient má príliš nízky alebo vysoký vek, takže nie je predpoklad, že by si už stihol zarobiť na nehnuteľnosť alebo už pre jeho vek nie je žiadny ekonomický zmysle, aby si nehnuteľnosť kupoval,
• klient má verejne známu kriminálnu minulosť alebo prepojenie na takúto osobu,
• klient sa vyhýba osobnému stretnutiu,
• klient pri svojej podnikateľskej činnosti intenzívne využíva hotovosť, napríklad, keď prevádzkuje nočné kluby, záložňu, zmenáreň, podniká v stavebníctve a obdobné prípady,
• klient je právnickou osobou so zložitou vlastníckou štruktúrou alebo sú vo vedení právnickej osoby cudzinci, alebo konečným užívateľom výhod je cudzinec,
• klient (jeho zástupca) pravidelne kupuje a ďalej predáva veľké množstvo nehnuteľnosti.

Rizikové faktory vo vzťahu k transakcii

Takýmto rizikom môže byť ak:

• má obchod zložitú štruktúru a vybočuje z bežného rámca v porovnaní s ostatnými obchodmi,
• má klient záujem zaplatiť takým spôsobom, ktorý je vhodný pre udržanie anonymity, ako napríklad virtuálne aktíva,
• klient k financovaniu a platbe používa zahraničné účty alebo tretie strany (niekto neznámy),
• klient platí vysokú čiastku v hotovosti,
• má klient záujem na financovaní prostredníctvom zmenky alebo iných prostriedkov (úverový titul, cenné papiere), ktoré môžu byť následne preplatené v hotovosti,
• klient požaduje, aby výnosy z predaja boli zaslané tretej strane, ktorá zjavne nesúvisí s transakciou alebo aby boli výnosy zaslané do vysoko rizikových krajín,
• náklady spojené s transakciou, prevodom vlastníctva a iné náklady hradí tretia strana, ktorá nemá prepojenie s obchodom / obchodným vzťahom,
• predtým predaná nehnuteľnosť je po renovácii opätovne uvedená na trh bez objasnenia zdroja financovania renovácie
• klient žiada o vrátenie finančných prostriedkov na iný bankový účet, ako bol pôvodný, spojený s pôvodnou transakciou.

Ako postupovať, keď zistíte rizikové faktory?

Výskyt rizikových faktorov automaticky neznamená, že sa jedná o neobvyklú obchodnú operáciu, je to len akýsi výstražný prst, že je potrebné zvýšiť opatrnosť a snažiť sa získať viac informácií o klientovi a prebiehajúcom obchode.

Každý sprostredkovateľ kúpy, predaja či prenájmu nehnuteľnosti je povinný vykonávať primeraný a účinný proces due diligence klienta a transakcie v súlade so zásadou KYC (know your client). Podľa Zákona o AML ide o vykonanie starostlivosti voči klientovi, tzn. že je potrebné získať a overiť informácie o klientovi a transakcii v takej miere, aby ste vedeli vylúčiť alebo potvrdiť, že sa môže jednať o pranie špinavých peňazí.

Zjednodušená starostlivosť

Zjednodušenú starostlivosť môžete vykonať iba ak je nízke riziko legalizácie príjmov z trestnej činnosti. Nízke riziko je dané, ak je klientom napríklad banka, poisťovňa alebo štátny orgán. Pri bežnom klientovi sú to napríklad prípady, keď sprostredkúvate prenájom nehnuteľnosti a nebol nájdený žiadny rizikový faktor. Pri predaji alebo kúpe je praktický vylúčená zjednodušená starostlivosť vo vzťahu k bežnému klientovi, a to aj v prípade, že je nízke AML riziko, pretože maximálna hodnota obchodu nesmie byť vyššia ako 15 000 EUR. Pri zjednodušenej starostlivosti získate identifikačné údaje od klienta a overíte, či podľa informácií o klientovi alebo o obchode nie je dané podozrenie, že klient má záujem legalizovať príjem z trestnej činnosti.

Základná starostlivosť

Základná starostlivosť je vykonaná voči klientom, pri ktorých nie je zvýšené AML riziko (nie sú prítomné žiadne rizikové faktory) a nie je možné vykonať zjednodušenú starostlivosť. To znamená, že AML riziko je štandardné (pravdepodobne pôjde o väčšinu prípadov). Základnú starostlivosť vykonáte nasledovne:

• získate všetky zákonom požadované osobné údaje klienta, pri právnickej osobe všetky požadované identifikačné údaje a overíte ich z dokladu totožnosti (môžete si urobiť aj sken dokladu totožnosti) a verejne dostupných zdrojov;
• pri právnickej osobe identifikujete konečného užívateľa výhod a tieto údaje primerane overíte (napríklad z registra právnických osôb), ak existuje určité riziko legalizácie príjmov z trestnej činnosti, musíte údaje o konečnom užívateľovi výhod overiť ešte z ďalšieho zdroja,
• získate informácie o účele obchodu,
• vždy musíte zistiť, či klient nie je politicky exponovanou osobou (politik, sudca,...) alebo na zozname sankcionovaných osôb,
• v prípade určitého podozrenia zistíte, odkiaľ pochádzajú finančné prostriedky klienta,
• zistíte, či klient koná vo vlastnom mene alebo niekoho zastupuje (v tom prípade vykonáte identifikáciu a overenie zástupcu a overíte, či je splnomocnenie na zastupovanie aj úradne osvedčené),
• priebežne monitorujete klienta a jeho obchody, či sa zhodujú s tým, čo o klientovi viete, a aktualizujete klientov profil.

Zvýšená starostlivosť

Ak klient predstavuje vyššie AML riziko (prítomnosť aspoň jedného z rizikových faktorov popísaných vyššie), vykonáte zvýšenú starostlivosť. Zvýšenú starostlivosť musíte vykonať vždy, ak je klientom politicky exponovaná osoba alebo je to osoba z vysokorizikových krajín. Pri zvýšenej starostlivosti aplikujete postup ako pri základnej starostlivosti a musíte vykonať naviac aj ďalšie opatrenia v závislosti od AML rizika. Najmä musíte zisťovať pôvod majetku, resp. finančných prostriedkov a informácie si musíte dodatočne overiť z ďalších zdrojov (napr. lustrovaním na internete). Pri zvýšenej starostlivosti je potrebné venovať uvedenému obchodu osobitnú pozornosť a vykonať také opatrenia, aby bolo možné potvrdiť alebo vylúčiť, že ide o neobvyklú obchodnú operáciu.

Klient je politicky exponovaná osoba, čo teraz ?

Skutočnosť, že klient je politicky exponovaná osoba (alebo jej príbuzný) je rizikovým faktorom, avšak neznamená to automaticky, že sa jedná o neobvyklú obchodnú operáciu a klient má v záujme legalizovať príjem z trestnej činnosti.

To, kto je politicky exponovaná osoba, je uvedené v § 6 Zákona o AML a podrobný zoznam významných verených funkcií je zverejnený aj na web stránke FSJ . Ak je klientom politicky exponovaná osoba, musíte vždy vykonať zvýšenú starostlivosť. O klientovi zistíte informácie ako pri základnej starostlivosti (jeho identifikačné údaje, účel obchodu,...) a navyše musíte:

• získať súhlas od zodpovednej osoby alebo štatutárneho orgánu vašej spoločnosti, aby ste mohli obchod uzavrieť,
• zistiť pôvod majetku a financií,
• obchodný vzťah monitorovať po celý čas a podrobne – aktualizujete údaje o klientovi, overujete, či sú vykonané obchody v súlade s tým, čo viete o klientovi, o jeho finančných prostriedkoch a pod. (príjmy a majetkové priznania verejných činiteľov sú zverejnené aj na internete).

Ak na základe zistených informácií dospejete k záveru, že by mohlo ísť o legalizáciu príjmov z trestnej činnosti, ste povinný tento obchod nahlásiť FSJ.

Klient je cudzinec platiaci hotovosťou, čo teraz ?

V súčasnosti, v súvislosti so situáciou na Ukrajine, existuje stále možnosť platiť v hotovosti „bezlimitne“. V súvislosti s ozbrojeným konfliktom na Ukrajine prišlo na územie Slovenskej republiky veľké množstvo Ukrajincov, ktorí zobrali všetok svoj majetok a opustili krajinu, preto sa môžete stretnúť s klientom, ktorý bude Ukrajinec platiaci hotovosťou.

Ukrajina v súčasnosti nepatrí medzi vysokorizikové krajiny, preto nie je potrebné automaticky vykonať zvýšenú starostlivosť, avšak ak má klient záujem zaplatiť za nehnuteľnosť v hotovosti, kombinácia rizikových faktorov môže predstavovať zvýšené AML riziko.

V takomto prípade musíte vykonať základnú starostlivosť (identifikácia klienta, overenie, účel obchodu,...) a navyše musíte:

• získať súhlas od zodpovednej osoby alebo štatutárneho orgánu, aby ste mohli obchod uzavrieť,
• obchodný vzťah po celý čas podrobne monitorovať (aktualizovať údaje o klientovi, overovanie vykonaných obchodov vzhľadom na profil klienta),
• zistiť pôvod majetku a financií – tento krok bude v tomto prípade najdôležitejším, pretože podľa toho zistíte, či sa jedná o neobvyklú obchodnú operáciu alebo sú na strane klienta výnimočné skutočnosti, ktoré odôvodňujú, prečo má taký veľký obnos peňazí v hotovosti. Môžete požadovať potvrdenie z banky, potvrdenie o príjme alebo akékoľvek iné dokumenty, ktorými klient môže preukázať, že sa jedná o legálne získané peniaze.

Ak na základe získaných a overených informácií zistíte, že financie v hotovosti pochádzajú z legitímnych zdrojov, napríklad klient bol podnikateľ, jeho spoločnosti sa darilo a pri úteku z Ukrajiny zobral všetky svoje úspory v hotovosti, obchod odobríte. Ak na základe vykonanej starostlivosti zistíte, že klient nevie zdokladovať a odôvodniť zdroj finančných prostriedkov, kontaktujte FSJ a ohlásite obchod ako neobvyklú obchodnú operáciu.

Aké opatrenia je potrebné prijať?

Pokuta od FSJ vo výške 50 000 EUR pre realitnú kanceláriu nie je zanedbateľná. Ide však o skutočne uloženú pokutu. Čo teda urobiť, aby ste sa vyhli sankcii zo strany FSJ a zároveň aby ste hlavne minimalizovali riziko legalizácie príjmov z trestnej činnosti prostredníctvom vašej realitnej kancelárie?

• Dôsledne plniť všetky povinnosti podľa Zákona o AML, a to nielen formálne ale reálne. Zákon popisuje základné povinnosti, činnosti, ktoré je potrebné vykonať na to, aby bolo možné odhaliť transakciu, pri ktorej by mohlo dôjsť k legalizácii nepoctivých zdrojov.

• Okrem toho je potrebné podrobne upraviť proces, akým budete postupovať pri zisťovaní a posudzovaní klientov a obchodov (due diligence klienta a obchodu, zásada poznaj svojho klienta, proces hodnotenia rizík, porovnanie s katalógom neobvyklých obchodných operácií), a to v programe vlastnej činnosti. Tento musí byť pravidelne aktualizovaný a musí zohľadňovať predmet podnikania a konkrétne riziká s tým spojené. Osoby vykonávajúce toto posudzovanie musia podľa programu presne vedieť, aké úkony kedy urobiť.

• Je nevyhnutné pravidelne (raz za rok) školiť svojich zamestnancov, aby boli s programom oboznámení, vedeli ako postupovať a rozumeli mu.

• Dodržiavanie programu vlastnej činnosti, spôsob a podmienky vykonávania vnútornej kontroly, je potrebné nastaviť s ohľadom na veľkosť a organizačnú štruktúru spoločnosti tak, aby bola kontrola objektívne realizovateľná. To znamená, že si určíte zodpovednú osobu, ktorá bude dohliadať na dodržiavanie programu.

• V neposlednom rade je nevyhnutné, aby ste o všetkých krokoch pri plnení AML povinností viedli záznamy a tie si ukladali. V prípade kontroly zo strany FSJ je totiž dôležité, aby ste vedeli preukázať, že ste si povinnosti splnili, že ste vykonali posúdenie AML rizika, podľa toho vykonali potrebnú starostlivosť, zistili a overili všetky potrebné údaje a informácie a až na základe zodpovedne vykonaného procesu ste uzatvorili daný obchod, resp. ho ďalej monitorujete.

Potrebujete sa poradiť, ako pripraviť program vlastnej činnosti a nastaviť svoj vnútorný systém AML prevencie?

Kontaktujte našu špecialistku na compliance JUDr. Luciu Semančínovu.

---

Zoznam použitých skratiek:

Zákon o AML - Zákon č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a o ochrane pred financovaním terorizmu a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov

FSJ – Finančná spravodajská jednotka podľa piatej časti Zákona o AML