Právny žurnál: Pozemok bez vlastníka? Problém, ktorý je možné vyriešiť

Ste vlastníkmi pozemkov, ale nie ste zapísaní v katastri alebo chcete kúpiť pozemok, no nie je známy jeho vlastník? Zopár užitočných informácií, ktoré sa vám môžu zísť.

S ohľadom na historický vývoj, Slovensko trápi nielen vysoká miera rozdrobenosti pozemkov, ale aj ich neznáma vlastnícka štruktúra. V praxi tento stav spôsobuje nepríjemnosti pri domáhaní sa vlastníckeho práva po predkoch, či pri kúpe pozemku nezisteného vlastníka alebo jeho využívaní. Prečo na Slovensku tento stav vznikol, ako postupovať v prípade, že je potrebné vlastníka identifikovať, kto pozemky nezistených vlastníkov spravuje, a aké posledné legislatívne riešenie sa v tejto problematike navrhovalo, sa dozviete v dnešnej časti nášho Právneho žurnálu.

Mgr. Petronela Rybová, advokátska koncipientka

Prečo na území Slovenska existujú pozemky bez jasne identifikovaných vlastníkov?

Predchodcom súčasného katastra nehnuteľností boli pozemkové knihy zavedené ešte počas Rakúsko-Uhorska, do ktorých sa štandardne zapisovali iba mená a priezviská vlastníkov pozemkov. Bližšia identifikácia takýchto vlastníkov vyzerala tak, že k menu a priezvisku vlastníka sa niekedy pridala jeho väzba na iného rodinného príslušníka, no údaje o dátumoch narodenia či pobyte vlastníka chýbali.

S nástupom socializmu prichádzalo k postupnému potlačovaniu vlastníckych práv, ktoré vyvrcholilo v roku 1951, kedy prišlo k zrušeniu povinnosti evidovať vlastníkov v pozemkových knihách, keďže vlastnícke právo už nevznikalo zápisom do pozemkovej knihy. O trinásť rokov neskôr prišlo k úplnému zrušeniu pozemkových kníh, a tak už nebolo možné pokračovať ani v dobrovoľnom zapisovaní vlastníckych práv. Kataster nehnuteľností bol následne zriadený až v roku 1992 s účinnosťou od 1. januára 1993.

Na zmiernenie následkov, ktoré zapríčinila chýbajúca evidencia vlastníkov nehnuteľnosti, mali od roku 1995 slúžiť konania o obnove evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim, v ktorom sa zisťujú dostupné údaje o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim, a na ich základe sa zostavuje a schvaľuje register obnovenej evidencie pozemkov (ďalej len „ROEP“). Takýmto spôsobom sa mali do katastra nehnuteľností premietnuť vlastnícke práva k pozemkom, ktoré sú vymedzené plošne vlastníckymi vzťahmi alebo držbou, a doteraz neboli v katastri nehnuteľností evidované.

V praxi však mnohokrát prichádzalo a prichádza iba k preneseniu údajov z pozemkových kníh bez ďalšieho zisťovania, a do katastra sa tak zapísali iba mená a priezviská jednotlivých vlastníkov, a to aj napriek tomu, že podklady potrebné na zostavenie ROEP by sa mali zisťovať z katastrálneho operátu, štátnych archívov, z listín predložených účastníkmi konania, z údajov poskytnutých nájomcami pozemkov, pozemkovými spoločenstvami alebo inými oprávnenými osobami, z výpovedí svedkov a z iných dôkazov získaných najmä pri prešetrovaní v danej obci.

Kto sa považuje za nezisteného vlastníka?

Z už ozrejmených dôvodov nachádzame v katastri okrem štandardných katastrálnych zápisov často aj zápisy s nezistenými vlastníkmi. Za pozemok s nezisteným vlastníkom sa považuje pozemok, ktorý

• nemá v katastri zapísaného žiadneho vlastníka, alebo
• má v katastri zapísaného takého vlastníka, ktorého miesto trvalého pobytu alebo sídlo nie je známe.

Kým v prvom prípade nie je v katastri o vlastníkovi zapísaný žiaden identifikačný údaj, v druhom prípade je síce meno a priezvisko vlastníka známe, no nemožno ho identifikovať ako konkrétnu osobu. To, že o vlastníkovi pozemku nie je vedený ani údaj v rozsahu jeho mena a priezviska, je v liste vlastníctva uvedené v časti B s popisom „nezistený vlastník“.

Kto spravuje pozemky nezistených vlastníkov?

Vzhľadom k druhu a množstvu pozemkov, ktoré na Slovensku majú nezistených vlastníkov, je nevyhnutné, aby bola vykonávaná správa niektorých z nich za účelom ich riadneho využitia. Poľnohospodárske pozemky nezistených vlastníkov spravuje Slovenský pozemkový fond (ďalej len „SPF”).[1] Medzi poľnohospodárske pozemky patria:

• orná pôda,
• chmeľnice,
• vinice,
• ovocné sady,
• záhrady a
• trvalé trávne porasty. [2]

Správa lesných pozemkov nezistených vlastníkov prináleží Lesom Slovenskej republiky, štátnemu podniku (ďalej len „LSR”). [3]

Oprávnenie SPF a LSR pri správe pozemkov nezistených vlastníkov nespočíva len v možnosti pozemky užívať alebo ich prenajímať [4], ale zahŕňa aj zriadenie vecného bremena, zrušenie spoluvlastníctva a vzájomné vyporiadanie alebo prevod vlastníctva z taxatívne vymedzených dôvodov. [5]

Vlastnícke právo neznámeho vlastníka je, s poukazom na právomoci SPF a LSR, chránené iba čiastočne. Ak SPF alebo LSR prevedie vlastníctvo k pozemkom s nezisteným vlastníkom, alebo zriadi vecné bremeno, či vyporiada spoluvlastníctvo a vlastník si uplatní svoje právo, patrí mu náhrada vo výške, ktorú SPF alebo LSR prijal podľa cenových predpisov platných v čase uskutočnenia týchto právnych úkonov. Náhrada je splatná najneskôr do dvoch rokov odo dňa uplatnenia práva. Náhradu však nie je možné previesť na tretiu osobu.

Napriek tomu, že vlastníctvo sa nadobúda zápisom do katastra nehnuteľností, oprávnenie SPF a LSR k pozemkom s neznámym vlastníkom nezaniká zápisom (v tom čase už známeho) vlastníka pozemku do katastra, ale až doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k takémuto pozemku. Až doručením výpisu z katastra nehnuteľností vstupuje vlastník aj do práv prenajímateľa pozemkov.

Ako preukázať, komu pozemok patrí?

Či už chcete preukázať, že ste vlastníkom pozemku nezisteného vlastníka alebo potrebujete, aby bolo s takýmto pozemkom nakladané, nevyhnete sa identifikácii vlastníka.

Najjednoduchšie by mala identifikácia prebiehať pri pozemkoch so zapísaným živým vlastníkom bez ďalších identifikačných údajov, no ani v tomto prípade sa možno nebudete vedieť vyhnúť pátraniu v archívoch súdov, obcí, krajov, či iných štátnych alebo neštátnych organizácií, ktoré by mohli disponovať listinou, ktorá vám pomôže neznámeho vlastníka identifikovať. Z listiny musia byť zrejmé ďalšie podstatné identifikačné údaje.

Ideálnymi dokumentmi sú rodný list, sobášny list, či kópia občianskeho preukazu alebo cestovného pasu, no prijatý by mal byť akýkoľvek dokument, ktorý dokáže zabezpečiť riadnu identifikáciu nezisteného vlastníka. Problém môže nastať, ak v danej lokalite žije menovec identifikovaného vlastníka. V takom prípade môže Okresný úrad, katastrálny odbor, žiadať napr. listinu z pozemkovej knihy.

V prípade, že osoba, ktorá je v katastri zapísaná ako nezistený vlastník, už nežije, je potrebné overiť, či k pozemku po poručiteľovi prebehlo dedičské konanie. Najjednoduchšie je obrátiť sa na príslušný okresný súd, ktorý by mal informáciou o ukončenom alebo prebiehajúcom dedičskom konaní disponovať. Ak zo zisťovania vyplynie, že dedičské konanie k pozemku nezisteného vlastníka prebehlo, aplikujete vyššie uvedený postup.

Ak dedičské konanie po poručiteľovi neprebehlo, je potrebné podať návrh na začatie dedičského konania alebo návrh na začatie dodatočného dedičského konania, ak neprebehlo dedičstvo iba k danej nehnuteľnosti. Návrh na začatie dedičského konania môže podať iba dedič poručiteľa. Dedičské konanie sa však začína aj z úradnej povinnosti a bez návrhu. Ak nie ste dedičom, ale máte záujem na začatí dedičského konania, v ktorom bude vlastník pozemku identifikovaný, môžete podať na príslušný súd podnet na začatie dedičského konania. Ak budú dané dôvody na začatie dedičského konania, súd rozhodne o jeho začatí bez návrhu, ale na základe Vášho podnetu. Na konci dedičského konania by mala byť do katastra zapísaná ako vlastník osoba, ktorá po poručiteľovi dedila.

Ak nie je známe ani meno a priezvisko nezisteného vlastníka, najvhodnejším zdrojom informácii bude pozemková kniha, predchodca súčasného katastra nehnuteľností, v ktorej by mohli byť aspoň niektoré údaje k minulým alebo súčasným vlastníkom zapísané. Na poskytnutie údajov z pozemkovej knihy je potrebné podať žiadosť, čo už je v súčasnosti možné aj elektronicky, pomocou eID karty. Ak sa v pozemkovej knihe dostanete k akýmkoľvek informáciám či údajom (číslam súdnych rozhodnutí, titulu nadobudnutia pozemku a pod.), podľa nich môžete pokračovať vo vyhľadávaní relevantných dokumentov v archívoch.

Získané doklady preukazujúce vlastníctvo je vždy potrebné predložiť Okresnému úradu, katastrálnemu odboru, a to spolu so žiadosťou o vykonanie záznamu, na základe ktorej by malo prísť k zápisu do katastra.

Posledná navrhovaná právna úprava

Problém nezistených vlastníkov sprevádza Slovensko od nepamäti, a tak za čas existencie samostatnej Slovenskej republiky boli viackrát predložené návrhy zákonov, ktorých cieľom bolo problematiku nezistených vlastníkov vyriešiť, či už čiastočne alebo komplexne. Do dnešného dňa však nebola prijatá právna úprava, ktorá by zabezpečila správne a efektívne riešenie prechodu vlastníckych práv k takýmto pozemkom.

Posledným pokusom o úpravu vlastníckych práv k pozemkom nezistených vlastníkov bola Predbežná informácia k návrhu zákona o pozemkoch nezistených vlastníkov PI/2022/109 z dielne Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky („MH“) zo dňa 12. mája 2022.

Návrh zákona mal priniesť správne konanie, ktoré by upravilo prechod práv k pozemkom nezistených vlastníkov na štát. V konaní má byť poskytnutý dostatočný čas na uplatnenie vlastníckych práv právnych nástupcov nezistených vlastníkov. Správne konania majú prebiehať v pôsobnosti okresných úradov, pozemkových a lesných odboroch, v spolupráci s katastrálnymi odbormi, pričom konanie sa začne z úradnej povinnosti podľa vopred schváleného harmonogramu určujúceho poradie katastrálnych území, v ktorých sa začne konanie.

Po začatí konania správny orgán vytvorí zostavu pozemkov s nezisteným vlastníkom, ktorá bude obsahovať všetky dostupné údaje o predmetných pozemkoch a spoluvlastníckych podieloch. Správny orgán zverejní túto zostavu verejnou vyhláškou aj v spolupráci s obcou na lehotu, ktorou sa zabezpečí dostatočný čas na uplatnenie individuálnych nárokov právnych nástupcov nezistených vlastníkov k pozemkom, ktoré budú predmetom konania. Po uplynutí lehoty sa predmetné pozemky rozdelia do dvoch skupín.

Prvú skupinu majú tvoriť pozemky, ku ktorým právny nástupca pôvodných nezistených vlastníkov žiaden nárok neuplatnil. Výsledkom takéhoto konania bude rozhodnutie príslušného orgánu, ktorým prejde vlastníctvo pozemkov a spoluvlastníckych podielov nezistených vlastníkov na štát. Takéto rozhodnutia majú byť zverejnené na Centrálnej úradnej elektronickej tabuli a bude voči nim možné podať ako riadne, tak aj mimoriadne opravné prostriedky.

Druhá skupina pozemkov sa bude skladať z pozemkov nezistených vlastníkov, ku ktorým bol nárok právneho nástupcu nezisteného vlastníka na vlastnícke právo k pozemku uplatnený a vlastníctvo takéhoto pozemku na štát neprejde. Na to, aby bol takýto pozemok zaradený do druhej skupiny, musí osoba, ktorá o sebe tvrdí, že je právnym nástupcom nezisteného vlastníka, preukázať, že svoj nárok už stihla uplatniť, či už žalobou na súde alebo v dedičskom konaní.

Návrh myslel aj na situácie, keď pozemok nebude možné vydať do vlastníctva právneho nástupcu. V takom prípade bude mať právny nástupca nezisteného vlastníka právo na vydanie náhradného pozemku alebo finančnej náhrady, pričom pozemok nezisteného vlastníka prejde na štát.

Je zrejmé, že MH si uvedomuje, že svojím návrhom môže zasiahnuť do mimoriadne citlivého základného ľudského práva, akým vlastnícke právo nepochybne je, a preto v záujme zmiernenia intenzity zásahu bude možné konanie obnoviť v lehote 10 rokov odo dňa vydania rozhodnutia o pozemkoch v prvej skupine. Na účely finančných náhrad uspokojovania nárokov za pozemky uvedené v druhej skupine MH navrhuje zriadiť garančný fond, ktorý bude tvorený z príjmov z predmetných pozemkov.

Do času zverejnenia Právneho žurnálu prebehlo pripomienkové konanie predbežnej informácie, ktoré bolo skončené 25. mája 2022. Od tohto dátumu nebola vo veci vykonaná žiadna ďalšia aktivita a nie je zrejmé, či sa bude v legislatívnom procese pokračovať.

Doposiaľ tak nie je známe, ako by sa MH vysporiadalo s pripomienkami týkajúcimi sa lehoty na uplatnenie vlastníckeho práva prípadných právnych nástupcov, či výhradného zverejňovania rozhodnutí na Centrálnej úradnej elektronickej tabuli, ktoré môžu byť v rozpore s právami nezistených vlastníkov či ich právnych nástupcov, pre ktorých môže byť lehota na uplatnenie ich práva príliš krátka a zverejnenie rozhodnutí výlučne elektronickou formou nedostatočne zabezpečujúce možnosť oboznámenia sa s ich obsahom pre všetkých občanov o to viac, že konanie sa bude týkať predovšetkým staršej generácie.

Záver

Napriek tomu, že v súčasnosti nejestvuje komplexná právna úprava, ktorá by zabezpečila automatickú, úplnú a riadnu identifikáciu vlastníkov, zistiť identifikačné údaje nezisteného vlastníka môže ktorákoľvek fyzická alebo právnická osoba z verejne dostupných zdrojov. Ak bude takáto osoba pri jej pátraní úspešná, Okresný úrad, katastrálny obor, na základe jej žiadosti o vykonanie záznamu vlastníka identifikuje a do katastra zapíše. Ak je navyše pozemok s nezisteným vlastníkom v správe SPF alebo LSR, za splnenia zákonných podmienok je možné docieliť užívanie pozemku aj bez identifikácie vlastníka.

---

Poznámky pod čiarou:

[1] §13 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom

[2] §2 písm. b) zákona č. 220/2004 Z.z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a o zmene zákona č. 245/2003 Z. z. o integrovanej prevencii a kontrole znečisťovania životného prostredia a o zmene a doplnení niektorých zákonov

[3] §13 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom

[4] §18 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom

[5] § 19 ods. 3 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom